Oavsett om du köper ett fritidshus, en investeringsfastighet eller en pensionärsbostad kan ett bolån som icke-resident i Spanien göra dina fastighetsdrömmar till verklighet.

Även om processen är genomförbar finns det särskilda regler, krav och överväganden att ta hänsyn till. Denna omfattande guide täcker allt du behöver veta om att säkra ett bolån i Spanien som icke-resident – från behörighet och dokumentation till lånevillkor och tillhörande kostnader.

Vem har rätt att ansöka om bolån som icke-resident i Spanien?

Icke-residenter, definierade som personer som bor utanför Spanien mer än 183 dagar per år, är berättigade att ansöka om bolån. Den spanska fastighetsmarknaden välkomnar utländska investerare, och banker är i allmänhet öppna för att erbjuda bolån till icke-residenter, även om villkoren kan skilja sig något från de som erbjuds residenter.

Behörighetskrav:

• Medborgarskap: Öppet för både EU-medborgare och medborgare utanför EU.
• Ekonomisk stabilitet: Bevis på inkomst och ekonomisk stabilitet krävs.
• NIE (Número de Identificación de Extranjeros): Ett skatteidentifikationsnummer som krävs för alla juridiska och finansiella transaktioner i Spanien. Läs vår NIE-guide här.

Bolån för icke-residenter är tillgängliga både för köp av fritidshus och investeringsfastigheter, vilket gör det enklare för internationella köpare att ta sig in på den spanska marknaden.

Bosättning och skattekonsekvenser:

När du köper fastighet som icke-resident är det viktigt att ta hänsyn till eventuella skattekonsekvenser både i Spanien och i ditt hemland. I Spanien måste fastighetsägare betala lokal fastighetsskatt, och icke-residenter kan också omfattas av en årlig icke-residentskatt, även om fastigheten inte hyrs ut. Dessutom kan ägande av fastighet i Spanien få skattekonsekvenser i ditt hemland, särskilt gällande förmögenhets- eller arvsskatt. Att konsultera en skatterådgivare med erfarenhet av internationellt fastighetsägande kan ge värdefulla insikter och hjälpa dig att undvika oväntade skattekostnader.

Maison Fuzei, en takvåning i Japandi-stil utvecklad av Homerun Developments

Bolånevillkor för icke-residenter

De bolånevillkor som erbjuds icke-residenter i Spanien skiljer sig något från de som gäller för residenter. Icke-residenter som söker bolån i Spanien bör vara medvetna om landets utlåningsregler. Banco de España, Spaniens centralbank, tillhandahåller officiell information om bolånevillkor, räntor och låntagares rättigheter. Här är de viktigaste villkoren att känna till:

1. Belåningsgrad (Loan-to-Value, LTV)

Icke-residenter erbjuds vanligtvis en maximal belåningsgrad på 60–70 %, vilket innebär att bolånet täcker upp till 60–70 % av fastighetens värderade värde eller köpeskilling. Köparen måste själva stå för resterande 30–40 %, plus ytterligare 10–15 % för att täcka skatter och avgifter.

2. Löptid

Spanska banker erbjuder vanligtvis bolån med en löptid på 20–25 år för icke-residenter. Lånetiden beror även på låntagarens ålder, då de flesta banker sätter en åldersgräns på 70–75 år vid lånets slut.

3. Räntor

• Bolån med fast ränta: Ger fasta månadsbetalningar, med räntor som vanligtvis ligger mellan 2,5–3,5 %.
• Bolån med rörlig ränta: Dessa är kopplade till Euribor (Euro Interbank Offered Rate), plus en marginal som banken lägger till, oftast Euribor +1–2 %. Räntan varierar alltså med marknadsförhållandena.

4. Återbetalningstyper

De flesta bolån för icke-residenter i Spanien är amorteringslån, där låntagaren återbetalar både ränta och kapital över tid. Räntelån (endast ränta) är sällsynta och erbjuds normalt endast under särskilda omständigheter.

Dokumentation som krävs för ett bolån för icke-residenter

För att ansöka om bolån som icke-resident behöver du lämna in omfattande dokumentation som visar din ekonomiska kapacitet. Vanligt förekommande dokument inkluderar:

• Personlig identifikation: Giltigt pass och NIE.
• Inkomstbevis: Lönespecifikationer, deklarationer och kontoutdrag för de senaste 3–6 månaderna.
• Befintliga skulder: Dokumentation av andra lån eller ekonomiska åtaganden.
• Kapitalbevis: Bevis på den nödvändiga kontantinsatsen samt övriga tillhörande kostnader.
• Fastighetsdokument: Uppgifter om fastigheten, såsom preliminärt köpeavtal och en fastighetsvärdering.

Ansökningsprocessen för bolån

Processen för att ansöka om bolån i Spanien följer dessa grundläggande steg:

1. Skaffa NIE och öppna ett spanskt bankkonto: Dessa är nödvändiga för fastighetsrelaterade betalningar.
2. Förhandsbesked (Pre-Approval): Att få ett förhandsbesked ger dig en tydligare bild av din lånekapacitet och signalerar till säljare att du är en seriös köpare.
3. Fastighetsvärdering: När du har identifierat en fastighet kommer banken att ordna en oberoende värdering.
4. Inlämning av dokumentation: När du har samlat in de nödvändiga dokumenten kommer banken att granska din ansökan.
5. Mottag erbjudande om bolån: Banken utfärdar ett formellt bolåneerbjudande som anger lånebelopp, ränta och återbetalningsvillkor.
6. Underteckna bolåne- och köpekontrakt: Det sista steget innebär att underteckna bolåneavtalet samt Escritura de Compraventa (köpebrevet) inför notarie.

Homerun Brokers har starka relationer med de bästa bolåneförmedlarna och vi kopplar dig samman med dem för att säkerställa att du får de bästa möjliga bolånevillkoren. Kontakta oss så hjälper vi dig att komma igång med processen på ett smidigt sätt!

Tillhörande kostnader och skatter

Utöver bolånet bör icke-residenta köpare räkna med andra tillhörande kostnader:

• Överlåtelseskatt (ITP): För andrahandsfastigheter ligger denna skatt mellan 6–10 %, beroende på region. I Andalusien är ITP 7 %.
• Moms (IVA) och stämpelskatt (AJD): Nya fastigheter omfattas av 10 % moms samt stämpelskatt på cirka 1–1,5 %. I Andalusien är stämpelskatten 1,2 %.
• Notarie- och lagfartsavgifter: Dessa uppgår vanligtvis till 1–2 % av köpeskillingen.
• Uppläggningsavgift för bolån: Banker tar ofta ut 1–2 % av lånebeloppet för att arrangera bolånet.
• Hemförsäkring: Krävs av de flesta banker för att täcka fastigheten och skydda deras ekonomiska intresse.

Läs vår guide om fastighetsrätt och skatt här.

Fördelar och risker med ett bolån för icke-residenter

Fördelar

• Utnyttja din investering: Ett bolån gör det möjligt att köpa en fastighet utan att använda alla dina likvida medel, vilket lämnar dig med kapital för andra investeringar.
• Låga räntor: Spanska bolåneräntor, särskilt de rörliga, tenderar att vara lägre än i många andra länder, vilket gör det billigare att låna.
• Fastighetsvärdets tillväxt: Många områden i Spanien, såsom Marbella, har haft en betydande värdeökning, vilket skapar potential för kapitaltillväxt.

Risker

• Valutafluktuationer: Om din inkomst eller dina besparingar är i en annan valuta än euro kan växelkursförändringar påverka din förmåga att betala bolånet.
• Marknadsvolatilitet: Även om Spaniens fastighetsmarknad har varit stabil kan ekonomiska nedgångar påverka fastighetens värde.
• Risk för utmätning: Som med alla bolån kan uteblivna betalningar leda till utmätning och förlust av fastigheten.

Valutasäkring som alternativ

Eftersom valutafluktuationer utgör en potentiell risk för icke-residenter med inkomst eller besparingar i en annan valuta än euro, väljer vissa köpare att säkra sig mot valutarisken. Valutasäkring innebär att använda finansiella instrument eller tjänster för att låsa växelkursen och därigenom minimera effekten av kursförändringar på bolånebetalningarna. Att arbeta med en valutamäklare som är specialiserad på internationella fastighetstransaktioner kan vara fördelaktigt, eftersom de kan hjälpa dig att utforska alternativ för att stabilisera kostnaderna under bolånets löptid.

En av sviterna med panoramautsikt i Maison Fuzei av Homerun Developments

Finansieringsalternativ för utländska köpare i Marbella

Marbella är en attraktiv plats för utländska fastighetsköpare, och det finns flera finansieringsalternativ utöver traditionella bolån:

• Kapitalfrigöringslån eller ombelåning: Om du äger en fastighet utomlands kan du frigöra kapital genom ett kapitalfrigöringslån eller en ombelåning för att finansiera ett köp i Spanien.
• Privata långivare och internationella bolåneförmedlare: Dessa institutioner kan erbjuda mer flexibla finansieringsalternativ, men de innebär ofta högre räntor.
• Utvecklarfinansiering: För nyproducerade fastigheter kan utvecklare erbjuda kortfristig finansiering för att täcka behovet tills du ordnat en långsiktig finansiering.

Hur du maximerar dina chanser att få ett bolån

Skaffa NIE: Ett spanskt skatteidentifikationsnummer är obligatoriskt för alla bolåneansökningar eller fastighetsköp.

Visa ekonomisk stabilitet: Genom att lämna in fullständig dokumentation över inkomst, sparande och skulder stärker du din ansökan.

Tänk på valutarisken: Om din inkomst är i en annan valuta kan det vara klokt att arbeta med valutamäklare för att effektivt hantera växelkursförändringar.

Arbeta med en bolåneförmedlare: Bolåneförmedlare, särskilt de med erfarenhet av icke-residenta kunder, kan hjälpa dig att förhandla fram förmånliga villkor och guida dig genom processen. Homerun Brokers rekommenderar att du anlitar en bolåneförmedlare, vilket vi kan hjälpa dig med.

Möjligheten med bolån för icke-residenter i Spanien

Att skaffa ett bolån som icke-resident i Spanien, särskilt i attraktiva områden som Marbella, är ett genomförbart och lockande alternativ för utländska köpare. Genom att förstå bolånevillkoren, förbereda den nödvändiga dokumentationen och arbeta med professionella rådgivare kan du framgångsrikt navigera genom bolåneprocessen och förverkliga dina fastighetsdrömmar.

Oavsett om du letar efter ett fritidshus eller en investeringsfastighet erbjuder Spanien konkurrenskraftiga bolånealternativ som gör det enklare för icke-residenter att investera i en av Europas mest eftertraktade fastighetsmarknader.

Kontakta oss så hjälper vi dig att starta processen!