I fastighetsvärlden utgör en noggrann besiktning ett avgörande steg i både köp- och försäljningsprocessen. Den skapar trygghet för samtliga parter och säkerställer att fastighetens skick och värde kan bedömas på ett korrekt sätt.

Vid fastighetsköp i Spanien är en teknisk besiktning inte lagstadgad – till skillnad från exempelvis i USA. Detta kan tyvärr leda till oväntade problem och obehagliga överraskningar. Därför är en professionell fastighetsbesiktning starkt rekommenderad. Vid ett köp bör flera faktorer beaktas, såsom byggnadens övergripande skick och nyckelaspekter som strukturell stabilitet, tak, fasader, installationer och komfortsystem.

Att förstå betydelsen av en besiktning är avgörande. Här går vi igenom vad Spaniens tekniska besiktning (ITE) innebär, vem som utför den, när den görs och varför den är så viktig. Denna kunskap hjälper dig att fatta välgrundade beslut, förhandla fram ett bättre pris och undvika oväntade kostnader.

ITE vs. Köparens egen besiktning – två skilda processer

Spaniens Inspección Técnica de Edificios (ITE) är en periodisk kommunal kontroll av äldre byggnader. Den avser hela fastighetskomplexet eller bostadsföreningen – inte den enskilda bostad du köper – och ersätter därför inte en förköpsbesiktning av just din egendom.

Som köpare bör du betrakta ITE som värdefull bakgrundsinformation om byggnaden, men alltid komplettera med en privat och oberoende besiktning av den bostad du faktiskt avser att förvärva.

Vad innebär en fastighetsbesiktning?

En fastighetsbesiktning är en noggrann genomgång av en bostads skick, utförd av en kvalificerad besiktningsman som granskar strukturella, tekniska och säkerhetsmässiga komponenter. Syftet är att identifiera eventuella dolda brister som kan påverka fastighetens funktionalitet och värde.

Denna genomlysning ger ovärderlig information för både köpare och säljare och säkerställer att inga obehagliga överraskningar uppstår längre fram i processen.

Omfattning och begränsningar

En standardiserad förköpsbesiktning är visuell och icke-invasiv. Besiktningsmän öppnar alltså inte väggar eller utför destruktiva tester. För att kunna kontrollera installationer och system krävs att fastighetens försörjningstjänster (el, vatten m.m.) är aktiverade.

Vanliga leveranser inkluderar en PDF-rapport med fotografier, en lista över väsentliga fel samt rekommendationer och kostnadsbedömningar, vilket gör det möjligt att prioritera åtgärder eller förhandla om priset.

Välj alltid en auktoriserad fackman (t.ex. arkitekt, byggnadsingenjör eller ingenjör) med ansvarsförsäkring och lokal erfarenhet. Begär gärna ett exempel på en tidigare rapport innan du ger uppdraget.

Vad omfattar en fastighetsbesiktning?

En fastighetsbesiktning omfattar vanligtvis de mest centrala systemen och komponenterna i bostaden, bland annat:

• Takets skick och byggnadens strukturella integritet
• VVS- och elsystem
• Funktionalitet hos klimatanläggning (AC)
• Funktionalitet hos större vitvaror
• Väggar, golv och tak
• Fönster, dörrar och isolering
• Säkerhetsfunktioner (rök- och kolmonoxiddetektorer, brandsläckare, säkerhetsräcken m.m.)
• Yttre delar som fasader, terrasser, dränering, gångvägar, uppfarter, trädgårdsanläggning och fastighetens helhetsintryck
• Grundläggande villkor för universell tillgänglighet och icke-diskriminering för personer med funktionsnedsättning avseende byggnadens tillträde och användning
• Eventuella begränsningar som anges i rapporten (t.ex. områden som inte varit tillgängliga, system utan ström eller delar som kräver specialistkontroller).

Tre viktiga fördelar med fastighetsbesiktning

1. Välinformerade beslut
En besiktning ger en djupgående bild av fastighetens skick och synliggör nödvändiga reparationer eller förbättringar. Genom att identifiera dessa i ett tidigt skede kan du avgöra om fastigheten motsvarar dina behov – eller om du behöver planera för åtgärder i din budget.

2. Förhandlingsstyrka
Om besiktningen avslöjar kostsamma brister kan du förhandla om ett lägre köpeskilling eller begära att säljaren åtgärdar specifika problem. Denna insikt ger dig en starkare position och kan leda till en mer rättvis affär.

3. Trygghet
Att ha full kännedom om fastighetens skick innan köp ger en ovärderlig trygghet. Det minskar risken för obehagliga överraskningar och skapar förtroende inför en av livets viktigaste investeringar.

Regelverk för fastighetsbesiktningar i Spanien

Följande regelverk styr säkerheten och boendestandarden i fastigheter:

• Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) – reglerar kvalitet och ansvar inom byggnation.
• Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana – beskriver de grundläggande reglerna för den tekniska byggnadsinspektionen (ITE), som är obligatorisk för äldre byggnader och varierar beroende på region.
• Código Técnico de la Edificación (CTE) – definierar krav på konstruktion, energieffektivitet m.m.

Utöver själva besiktningen bör du säkerställa följande dokumentation:

• Licencia de Primera/Segunda Ocupación (eller Cédula de Habitabilidad, beroende på region).
• Energicertifikat (CEE) – obligatoriskt vid försäljning eller uthyrning; detta ingår inte i en förköpsbesiktning.
• AFO/DAFO-status och planeringsmässig efterlevnad för lantliga eller äldre byggnader i Andalusien.
• Turistlicens om uthyrning planeras: VFT/VTAR i Andalusien, ETV på Balearerna.

Nyproduktion: Besiktningsanmärkningar och byggherregarantier

För nyproducerade eller nyligen färdigställda bostäder är det klokt att genomföra en slutbesiktning (snagging inspection) för att identifiera och dokumentera eventuella brister i utförande innan tillträde.

Enligt Spaniens LOE-lagstiftning tillhandahåller byggherrar successiva garantier – för ytskikt, installationer och konstruktion – och många projekt omfattas dessutom av en tioårig strukturell försäkring (seguro decenal).

En noggrant upprättad snag-lista säkerställer att brister åtgärdas medan bostaden fortfarande omfattas av garanti, och skyddar därmed både investering och trygghet.

Fem typer av obligatoriska eller rekommenderade fastighetsbesiktningar

1. Teknisk byggnadsbesiktning (ITE) är obligatorisk för bostadsbyggnader som är mellan 20–50 år gamla, beroende på lokala bestämmelser. Syftet är att säkerställa att byggnaden uppfyller krav på säkerhet, hälsa och tillgänglighet. Bostadsrättsföreningar och enskilda fastighetsägare är skyldiga att genomföra ITE.
2. ITE för statliga bidrag. Enligt den spanska marklagen krävs en ITE-rapport även för byggnader vars ägare ansöker om statligt stöd för att genomföra åtgärder inom bevarande, universell tillgänglighet eller energieffektivisering, och rapporten måste finnas innan ansökan formellt lämnas in.
3. Besiktning för bolån och försäkring. Vissa banker och försäkringsbolag begär en teknisk rapport för att bevilja bolån eller hemförsäkring. Detta gäller ofta äldre bostäder, ärvda fastigheter som behöver en strukturell granskning, eller bostäder där större renoveringar gjorts utan tekniskt intyg.
4. Förköpsbesiktning. Denna är inte obligatorisk vid köp av begagnade bostäder, men starkt rekommenderad. Den ger en detaljerad bild av fastighetens skick, vilket hjälper köparen att fatta välgrundade beslut, förhandla om villkor baserat på resultaten och undvika obehagliga överraskningar efter köpet.
5. Löpande underhållsbesiktning. Genomförs regelbundet, ofta årligen eller halvårsvis, för att säkerställa att fastigheten hålls i gott skick och uppfyller säkerhetsstandarder. Dessa besiktningar gör det möjligt för ägare och förvaltare att identifiera mindre underhållsbehov innan de utvecklas till större problem.

Villa Sienna är en nybyggd villa belägen på en tomt om över 5 000 kvadratmeter i det exklusiva och bevakade bostadsområdet El Madroñal i Marbella.

Vad är den tekniska byggnadsbesiktningen (ITE)?

Spaniens tekniska byggnadsbesiktning (ITE) är en officiell rapport som är obligatorisk för fastigheter över en viss ålder. Precis som bilar genomgår en periodisk besiktning (ITV), bedömer ITE om en byggnad är tillräckligt säker, tillgänglig och beboelig. Syftet är att säkerställa att fastighetsägare uppfyller sin skyldighet att underhålla och renovera byggnaden.

Det är fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningens/ägarsamfällighetens ansvar att anlita en auktoriserad arkitekt eller tekniker för att utföra besiktningen. Underlåtenhet att genomföra en ITE i tid kan resultera i böter på över 6 000 euro, beroende på kommunen.

Bolånevärdering vs. köparens besiktning

En tasación (bankvärdering) görs för långivarens räkning – syftet är att fastställa säkerhetsvärdet för bolånet. Det är inte en teknisk besiktning och omfattar sällan en lista över nödvändiga reparationer.

En köparbesiktning görs däremot för dig som köpare – för att bedöma bostadens skick, risker och framtida kostnader så att du kan fatta rätt beslut, planera din budget och förhandla om priset.

Vill du fördjupa dig i ämnet bolånevärdering kan du läsa vår artikel här.

När måste en byggnad genomgå ITE?

Statens marklag överlåter åt de autonoma regionerna och kommunerna att fastställa egna tidsfrister för byggnadsbesiktningar. I Marbella och Barcelona är ITE obligatorisk för byggnader som är 50 år gamla; i Madrid och Estepona vid 30 år, och i Sevilla redan vid 20 år. Därefter görs besiktningen normalt vart tionde år.

I Mijas krävs ITE för fastigheter redan vid 25 års ålder, med en ny besiktning 15 år senare vid 40 år och därefter vart tionde år. Tidsfristen för den första ITE:n kan dock vara betydligt längre. På Kanarieöarna gäller exempelvis att byggnaden ska besiktigas först när den är 80 år gammal, men därefter måste den kontrolleras vart 20:e år.

Vem utför byggnadsbesiktningen för ITE-rapporten?

ITE-rapporten utfärdas av en behörig tekniker, registrerad arkitekt eller byggnadsingenjör, och ska godkännas av den officiella yrkesorganisationen innan den lämnas in till den regionala myndigheten. När rapporten är utfärdad och eventuella brister som identifierats har åtgärdats, utfärdar den autonoma regionen ett lämplighetsintyg för byggnaden.

Vad händer om ITE-rapporten inte godkänns?

En underkänd ITE resulterar i en rapport som påpekar de befintliga bristerna samt de åtgärder som måste genomföras för att garantera byggnadens säkerhet, tillgänglighet och energieffektivitet. Det är fastighetsägarna som bär ansvaret för de nödvändiga åtgärderna - både ekonomiskt och när det gäller att anlita entreprenörer för arbetet.

Viktiga skillnader mellan lägenhets- och husbesiktningar

Både lägenhets- och husbesiktningar syftar till att bedöma en fastighets skick. Skillnaden ligger i fokusområdena: en lägenhetsbesiktning koncentrerar sig ofta mer på gemensamma system och ytor, såsom VVS, elsystem och allmänna utrymmen, medan en husbesiktning omfattar en mer detaljerad granskning av fastighetens exteriör, tak och tomt. Lägenhetsbesiktningar kan dessutom behöva ta hänsyn till byggnadsövergripande frågor som påverkar den enskilda bostaden, medan husbesiktningar enbart fokuserar på en enskild fastighet.

I Spanien är det vanligt att lägenheter inte inspekteras lika noggrant som villor. Detta beror på att de ofta byggs efter liknande standarder och delar gemensamma utrymmen, vilket gör det enklare att bedöma byggnadens övergripande skick och minskar behovet av individuella besiktningar. Villor däremot, med egen mark, unika egenskaper och större risk för dolda problem, kräver oftare mer omfattande besiktningar.

Granskning av lägenhet och samfällighet

Vid köp av en lägenhet är det avgörande att granska föreningens dokumentation i detalj. Här ingår senaste protokollen från ägarmöten (actas), beslutade eller planerade extraavgifter (derramas), föreningens reservfond, aktuell ITE-status samt gällande fastighetsförsäkring. Ett intyg som bekräftar att samtliga avgifter är betalda bör alltid begäras in. Särskild uppmärksamhet bör också ägnas åt gemensamma delar som tak, fasad, hissar och stammar – faktorer som inte bara påverkar framtida kostnader utan även den långsiktiga komforten och värdet i din bostad.

De elegant utformade dubbla vardagsrummen och köket i Villa Sienna öppnar upp mot utsikten över El Madroñal och Medelhavet i horisonten.”

Varför fastighetsbesiktningar är avgörande för köpare

När du köper en bostad i Spanien bör du alltid begära en professionell besiktning och låta ett villkor om teknisk inspektion ingå i det preliminära eller reservationsavtalet. En sådan inspektion:

• säkerställer att fastigheten uppfyller krav på säkerhet och struktur, vilket skyddar din investering och framtida boendetrygghet,
• garanterar att byggnaden följer gällande byggregler och lokala bestämmelser,
• identifierar eventuella brister i fasad, tak, VVS eller andra vitala delar som kan bli kostsamma om de upptäcks först i efterhand,
• skapar förhandlingsutrymme – du kan begära ett lägre pris eller att säljaren åtgärdar problem innan affären slutförs,
• ger en tydlig bild av fastighetens skick, vilket minimerar överraskningar och gör köpet mer tryggt,
• ger värdefull vägledning för framtida renoveringar och säkerställer att de utförs enligt gällande standarder,
• bidrar till att bevara och till och med stärka fastighetens värde över tid.

Hos Homerun Brokers arbetar vi med några av Marbellas mest exklusiva hem. Våra erfarna mäklare ser alltid till att alla nödvändiga kontroller utförs innan vi guidar våra klienter genom köpprocessen på Costa del Sol.

Vad kostar ITE i Spanien?

Kostnaden för en ITE regleras varken av staten eller kommunen. Den varierar beroende på byggnadens storlek, komplexitet och skick, samt det företag och den tekniker som anlitas. Generellt kan man räkna med upp till 600 euro för en enbostadsvilla, och mer än 600 euro för större eller mer komplexa byggnader.

Förhandsbesiktningar planeras vanligtvis inom några arbetsdagar; platsbesöket tar ofta ett par timmar och rapporten levereras kort därefter. Avgiften varierar beroende på fastighetstyp och storlek (lägenheter ligger oftast lägre än villor) samt beroende på hur många specialisttester som inkluderas. Be alltid om en tydlig beskrivning av omfattning, tidsram och total kostnad innan uppdraget påbörjas.

Skydda din investering med en grundlig besiktning

Att genomföra en teknisk besiktning innan ett bostadsköp är ett avgörande steg för att säkerställa trygghet och välmående för de nya ägarna. En besiktning ger ovärderlig insikt i fastighetens skick och underlättar välgrundade beslut. Genom att upptäcka potentiella problem i ett tidigt skede får köpare både trygghet och förhandlingsfördelar – och kan spara tusentals euro i framtida reparationskostnader.

På Homerun Brokers ger vi vägledning kring hur du bör gå vidare med en bostadsbesiktning, en värdering eller en marknadsanalys. För att säkerställa en smidig upplevelse i ditt fastighetsköp är du alltid välkommen att kontakta oss.